近期，多項房地產市場利好政策密集出臺，釋放出促進房地產市場平穩健康發展的積極信號。目前，北上廣深四大一線城市及部分二線城市已加入“認房不認貸”行列，各大銀行也將因城施策，陸續落地新政。政策端暖風頻吹，北上廣深等一二線城市將最受益，如越秀地產(00123.HK)等主要土地儲備位于核心一二線城市并具備精準投資能力的規模企業將充分獲益。

據越秀地產最新披露的8月份銷售情況數據，越秀地產今年前8個月的合同銷售已經完成全年銷售目標的77.2%。此前越秀地產披露2023年中期業績后，多家知名投行發布研報認為其今年全年銷售目標大概率能超額完成。隨著政策利好促進樓市企穩，越秀地產超額完成今年全年銷售目標的信心或更足。

業績穩健符合預期，合同銷售穩健增長

(資料圖)

今年上半年，越秀地產業績實現穩健增長，也是今年為數不多能夠實現凈利潤同比正增長的內地房企之一，因此獲得眾多投行的“買入”、“推薦”、“跑贏行業”投資評級。

據不完全統計，交銀國際、中銀國際、中信建投、國盛證券、華泰證券、中信證券、國信證券、興業證券、西南證券、浙商證券、光大證券、開源證券、東吳證券等10多家投行給予“買入”投資評級；平安證券、民生證券給予“推薦”投資評級；中金公司則給予維持跑贏行業評級。花旗發布研究報告，表示看好越秀地產銷售增長向好，確認為首選股份，評級“買入”。值得一提的是，匯豐全球研究首次覆蓋越秀地產，其報告指出，越秀地產中期業績符合市場預期，盈利同比增長1%，在多數房企利潤大幅下降甚至經營虧損的背景下屬罕見。

越秀地產半年報顯示，越秀地產上半年實現營業收入約為人民幣321.0億元，同比上升2.6%；權益持有人應占盈利21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤約為21.5億元，同比上升0.8%。業內人士表示，相較同行業其他企業，越秀地產各項主要經營指標更加安全健康，顯示出強勁的發展實力和韌性。

交銀國際、國盛證券、興業證券、中金公司等投行認為越秀地產上半年業績符合預期。國盛證券表示，“上半年公司核心凈利潤穩中有升，符合我們的業績預期。”

合同銷售方面，越秀地產上半年累計合同銷售金額為人民幣836.3億元，同比上升71.0%。越秀地產上半年合同銷售穩健增長獲得多家投行認可，交銀國際、中銀國際、浙商證券、興業證券、中金公司等投行認為越秀地產上半年完成2023年度銷售目標63%，大概率能超額完成全年銷售目標，為業績扎實兌現提供支撐。克而瑞研究報告顯示，上半年越秀地產實現銷售業績同比增長，且業績增幅和目標完成率水平在規模房企中表現相對突出，預計下半年高質量完成年度目標的確定性較大。

土儲優質且充足，聚焦核心城市布局

上半年，越秀地產持續優化“1+4”全國化戰略布局，并通過“6+1”多元化增儲平臺布局一二線城市。半年報顯示，越秀地產上半年通過“6+1”多元化增儲平臺于8個城市合共新增11幅土地，總建筑面積約217萬平方米，全部位于一線和重點二線城市。在新增土儲中，通過TOD、產業勾地、國企合作等多元化、特色化渠道增儲占比63%。截至6月30日，越秀地產總土儲2813萬平方米，其中大灣區占比46%，廣州占比40%；華東地區占比19%，土儲結構和區域布局持續優化。

受益于本輪政策寬松，越秀地產充足且聚焦高能級城市的土儲將更為受益。國信證券、申萬宏源、東吳證券、西南證券、平安證券、民生證券、光大證券等投行認為，越秀地產土儲結構保持優質且充足，多元化增儲優勢持續強化，持續聚焦核心一二線城市，將保障銷售的持續增長。

現金充裕融資通暢，強化投資能力

近年來，越秀地產穩中求進，始終保持充足的流動性和健康的財務基本面。半年報顯示，截至2023年6月30日，越秀地產的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣492.5億元，資金流動性充足。剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現金短債比率分別為66.8%、53.2%和4.2倍，“三道紅線”指標維持“綠檔”達標。

中銀國際、申萬宏源、國信證券、浙商證券、光大證券等投行均認為，越秀地產積極擴張中保持財務穩健，在手現金充裕為后續投資建設均奠定堅實基礎。

融資方面，越秀地產憑借堅實的股東信用背書+自身穩健經營，保持多元化融資渠道暢通，債務結構持續優化，融資成本處于行業較低水平。上半年，越秀地產發行境內人民幣公司債券54億元，加權平均利率3.37%；發行人民幣自貿區債34億元，加權平均利率為3.92%，帶動公司整體平均借貸成本同比下降13個基點至3.98%。此外，越秀地產在上半年度順利完成了供股融資，募集資金約83億港元，也充實了公司的投資能力。

億翰智庫認為，如今的行情，對國企來說，既帶來了發展的機遇，也同步帶有挑戰，機遇在于競爭對手在減少，有更多的機會，更大的優勢去爭奪更大的話語權；挑戰在于，外部環境復雜嚴峻，既要保持穩健的節奏向前，又要高度關注風險管控。熬過陣痛期，方能成就大成者。

良好的綜合開發能力、聚焦核心城市的策略、通暢的融資渠道、精益管理重視利潤和效率提升等，都是越秀地產持續提升行業地位的關鍵原因。伴隨市場企穩及行業競爭格局優化，越秀地產憑借豐富的可售資源、穩健的經營和良好的信用優勢，業績有望持續釋放。中金公司認為，潛在受益于超高/高能級城市需求端政策放松，越秀地產去化率具備向上彈性，有望提前完成全年銷售目標，全年業績表現有望繼續優于同業。